Skarb Państwa, a w jego imieniu Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu praktycznie każdej działki, która jest zapisana w ewidencji gruntów jako las, teren przeznaczony do zalesienia albo objętej uproszczonym planem urządzenia lasu. Takie prawo zapisano w ustawie z 13 kwietnia 2016 r.

Nowela kontrowersyjnej ustawy o Lasach Państwowych, która powstała z inicjatywy rządu została napisana byle jak. Chodziło bowiem o to, żeby zdążyć przed 1 maja, kiedy mijało 12 lat członkostwa Polski w Unii Europejskiej i kończyło się embargo na zakup gruntów leśnych i rolnych przez obcokrajowców. Te przepisy, które w założeniu ustawodawcy miałyby chronić lasy przed niekontrolowanym wykupem rewolucjonizują nie tylko obrót gruntami leśnymi. 

Już wiadomo, że będą one miały zastosowanie także przy sprzedaży wszelkich innych gruntów, nawet niezalesionych ani nawet nie planowanych do zalesienia. Również zabudowanych. Notariusze muszą bowiem przy sporządzaniu każdej umowy kupna - sprzedaży nieruchomości upewnić się, że działka, która jest przedmiotem transakcji, nie jest lub będzie w przyszłości objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. To najprostsza droga do rozkwitu biurokracji, a także wydłużenie czasu zrealizowania takich transakcji. 

Obecnie, żeby zawrzeć umowę o sprzedaży działki a jednocześnie wykluczyć prawo do jej pierwokupu przez Lasy Państwowe trzeba udowodnić rejentowi, że nie jest ona i nie będzie w przyszłości objęta planem urządzenia lasu. Można to zrobić tylko w trybie decyzji administracyjnej, podejmowanej przez starostę, który będzie miał obowiązek wydania opinii na temat znaczenia danej działki dla polityki leśnej powiatu.

Jeśli więc będziemy chcieli sprzedać działkę, która choćby częściowo jest zalesiona, trzeba będzie sporządzić umowę warunkową, poinformować o niej właściwego nadleśniczego, a potem jeszcze poczekać 30 dni na odpowiedź Lasów Państwowych, czy przypadkiem nie zamierzają skorzystać z prawa do jej pierwokupu. 

Nowe przepisy wprowadziły też duże zmiany w obrocie gruntami, które nie są działkami leśnymi. W przypadku, kiedy chcielibyśmy sprzedać albo kupić jakąkolwiek działkę, notariusz, który przecież jest prawnie odpowiedzialny za bezpieczeństwo każdej transakcji, ma prawo żądać od sprzedającego udokumentowanej opinii o jej ewentualnym przeznaczeniu. A taką opinię może wydać tylko miejscowy starosta.

Taki dokument musi opisywać znaczenie danej działki dla polityki leśnej powiatu, a także ewentualne plany jej zalesienia. Nie są to niestety, dokumenty powszechnie dostępne, a tylko na tej podstawie transakcję można będzie sfinalizować. Jeśli bowiem kiedyś, w przyszłości okaże się, że jednak Lasy Państwowe miały wobec tej działki jakieś plany zagospodarowania, transakcja sprzedaży będzie unieważniona.

A jak w praktyce wygląda teraz handel działkami, nie tylko zalesionymi? Jak twierdzi Paweł Stolarki, notariusz zajmujący się m.in. właśnie takimi transakcjami, w ogóle nie wygląda, bo już w trzy miesiące po wejściu w życie ustawy regulującej sprzedaż gruntów leśnych rynek ich sprzedaży niemal całkowicie zamarłSprzedający masowo wycofują swoje oferty. Właściciele zalesionych działek, również tych, na których stoją domy, boją się, że gdyby wystawili je na sprzedaż, 

Lasy Państwowe skorzystają z ustawowego prawa pierwokupu, oczywiście, na warunkach, które same podyktują. "Lasy Państwowe są bardzo bogatą i wpływową firmą. Mogą więc decydować, które działki można będzie sprzedać i komu- dodał Stolarski. Pierwokup przysługuje Lasom Państwowym również wtedy, kiedy dana nieruchomość jest przewidziana w planach zagospodarowania przestrzennego pod działalność usługową, handlową czy budowę mieszkań, a nawet wówczas, kiedy tylko jakaś jej część jest sklasyfikowana jako las" - wyjaśnia Stolarski.

Możliwe, że problem nie byłby aż tak poważny, gdyby Lasy Państwowe były skłonne do odkupywania tych gruntów i znajdujących się na nich budynków za cenę, jaka została zapisana w umowie sprzedaży, Jednak, dzięki nowym przepisom nadleśniczy może zlecić powtórną wycenę nieruchomości rzeczoznawcy. Kiedy okaże, że cena, na jaką umówili się prywatni kontrahenci, przekroczy tę z wyceny biegłego, to nadleśniczy może wystąpić do sądu o jej ponowne ustalenie

W praktyce oznacza to całkowite wstrzymanie obrotu nieruchomościami w wielu miejscowościach położonych na terenach leśnych lub okołoleśnych. Właściciele boją się wystawić je na sprzedaż, bo zdają sobie sprawę z tego, że sąd może ustalić za nich cenę nieruchomości. "Jeden z moich klientów właśnie wycofał się z transakcji, bo usłyszał od notariusza, że nie może spisać ostatecznej umowy sprzedaży bez opinii starosty w kwestii ewentualnego zagospodarowania mojej działki" - opowiada Stolarski.

Okazało się więc, że szalone tempo prac legislacyjnych miało fatalny wpływ na jakość ustawy. Wprowadzone rozwiązania wprawiają bowiem w zdumienie nawet najbardziej doświadczonych prawników. 

W najgorszej sytuacji są właściciele działek oznaczonych w ewidencji gruntów jako las, które są przewidziane do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz te, które są pokryte roślinnością leśną o powierzchni co najmniej 0,10 ha objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Najwięcej problemów może być z tą pierwszą kategorią gruntów. Prawo pierwokupu, które przysługuje Lasom Państwowym w stosunku do terenu oznaczonego w ewidencji jako las oznacza, że wiele umów sprzedaży można będzie zawierać tylko warunkowo. Wątpliwe jednak, czy ktokolwiek zdecyduje się na taką transakcję.

Jeśli na działce jest chociażby niewielka część oznaczona w ewidencji gruntów jako las, to cała nieruchomość musi być sprzedawana warunkowo- podkreśla notariusz. Inna sprawa, że prawnicy wcale nie są zgodni w interpretacji nowych przepisów. Niektórzy z nich uważają, że o lesie i prawie pierwokupu można mówić jedynie w przypadku gruntów o powierzchni co najmniej 10 arów. Wychodzą z założenia, że lasem jest teren o powierzchni zwartej co najmniej 0,10 ha, który jest pokryty roślinnością leśną, czyli drzewami i krzewami oraz runem leśnym. A według tej definicji lasami nie są tereny zalesione o powierzchni mniejszej niż 0,10 ha. 

Wątpliwe jest jednak, czy notariusze zgodzą się na taką wykładnię, zwłaszcza że nowela ustawy o lasach stanowi, iż prawo pierwokupu przysługuje lasom wtedy, gdy mamy do czynienia ze sprzedażą prywatnego gruntu „oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków”. A zawarcie umowy niezgodnie z nowymi przepisami grozi jej unieważnieniem. Kto więc zechce ryzykować?