Mieszkaniówka – ceny w górę zamiast w dół?

Brak nowych mieszkań

W odpowiedzi na zamrożenie rynku kredytów hipotecznych przez wysokie stopy procentowe oraz wymogi KNF (Rekomendacja S) stawiane zarówno deweloperom, jak i potencjalnym kredytobiorcom, deweloperzy zamrozili obecnie sporą część inwestycji. Starają się, co oczywiste, również relatywnie szybko znaleźć chętnych na budowane obecnie mieszkania. Taki czas może być więc idealny na podjęcie decyzji o kupnie nowego M. Dotyczy to oczywiście tych osób, które dysponują odpowiednim zasobem gotówki. Bowiem jak zostało to już wspomniane, dzisiaj nie ma co liczyć na kredyt mieszkaniowy. Wprawdzie banki, które widzą zastój na rynku, chętnie by takich kredytów udzielały. Jednakże wymóg KNF dotyczący doliczania 5 punktów procentowych do oprocentowania kredytu przy wyznaczaniu zdolności kredytowej oznacza, że dzisiaj niewiele osób taki kredyt może otrzymać. W takich warunkach co ciekawe,jak na razie nie można obecnie mówić o gwałtownym tąpnięciu cen mieszkań na rynku pierwotnym. Pewne obniżki są widoczne, ale zwykle nie przekraczają one kilku procent.

Jeśli nie niższa cena, to co?

Deweloperzy starają się jednak zachęcić potencjalnych klientów w inny sposób np. poprzez oferowanie różnego rodzaju rabatów i promocji. Przykładem może być korzystane dla kupującego rozłożenie płatności za nieruchomość. 10% wartości lokalu mieszkalnego płatne w momencie podpisania umowy a pozostała część płatna później, np. dopiero w momencie odbioru kluczy, to bardzo ciekawa propozycja dla osób kupujących nieruchomość za gotówkę. „Takie rozwiązania są proponowane zwykle przez duże przedsiębiorstwa deweloperskie, cechujące się stabilną sytuacją finansową. Pozwalają one im na realizację kolejnych projektów ze wsparciem kredytu deweloperskiego” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. „Mniejsze firmy deweloperskie oferują np. wykonanie zmian aranżacyjnych - takich jak wyburzenie/wzniesienie dodatkowej ściany działowej - bez dopłaty. Nierzadko spotykaną ofertą jest komórka lokatorska lub miejsce postojowe w niższej cenie lub całkiem gratis, a w ostateczności upusty na wykończenie mieszkania przez powiązane przedsiębiorstwa, czy nawet bony na materiały wykończeniowe w sieciach budowlanych” dodaje Łukasz Cudek.

Ceny w górę zamiast w dół?

Warto zaznaczyć, że od stycznia do października 2022 roku liczba mieszkań których budowę rozpoczęto w sekcji mieszkań na sprzedaż lub wynajem – w której uwzględniane są nieruchomości wznoszone przez deweloperów – obniżyła się względem tego samego okresu o 28,3%. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w obecnym roku rozpoczęto budowę 100 969takich lokali, podczas gdy rok wcześniej było ich 140 788. Jednocześnie nieco zaskakiwać może liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tej sekcji. Pomiędzy styczniem a listopadem 2020 oddano do użytkowania 114 466 mieszkań, w 2021 roku 111 186, a w 2022 roku 113 031. Wynik z bieżącego roku jest więc o 1,7% lepszy niż ten z 2021 roku. Odnosząc się do powyższych danych GUS należy stwierdzić, że „deweloperzy obecnie kończą te projekty, które zostały przez nich rozpoczęte w roku 2020 i 2021. Czas potrzebny na realizację samych robót budowlanych w sektorze mieszkaniowym zwykle szacuję się na około 2 lata. Natomiast nie ulega żadnej wątpliwości, że liczba obecnie rozpoczynanych projektów deweloperskich jest wyraźnie niższa, niż w poprzednich dwóch latach” tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Może to stanowić zagrożenie dla stabilności mieszkaniówki w momencie poprawy sytuacji gospodarczej. Ostatnia prognoza Narodowego Banku Polskiego mówi o zbliżaniu się inflacji do bezpośredniego celu inflacyjnego (2,5% +/-1%) pod koniec 2025 roku. Obniżająca się inflacja będzie pozwalała na stopniową redukcję stóp procentowych, co odblokuje akcję kredytową w segmencie kredytów mieszkaniowych. Powinno to pozwolić Polakom chcącym poprawić swoje warunki mieszkaniowe ponownie zaciągnąć kredyt. Wracający na rynek mieszkaniowy popyt może jednak nie spotkać się z podażą. Może bowiem okazać się, że mieszkań na rynku będzie relatywnie mało względem osób chcących te mieszkania kupić. To razem z czasochłonnym procesem deweloperskim, który zwykle zajmuje kilka lat, może z kolei stanowić punkt startowy dla wzrostu cen nieruchomości. Zasadne więc wydaje się pytanie czy tak oczekiwane wyraźne spadki cen nieruchomości w ogóle nadejdą?

Jarosław Mikołaj Skoczeń