Warunki mieszkaniowe Polaków szybko się nie poprawią

Efekt … zmiany przepisów

Według Głównego Urzędu Statystycznego w czerwcu obecnego roku deweloperzy dostarczyli na rynek kolejne 11 185 lokali mieszkalnych. Gdy dodamy do tego jeszcze 25 953 mieszkania na które uzyskano pozwolenia na budowę oraz 15 660 rozpoczętych budów, można by dojść do wniosku, że rynek mieszkaniowy znajduje się w okresie rozkwitu prosperity. A przynajmniej sektor deweloperski. Bowiem forma budownictwa „do sprzedaży lub na wynajem”raportowana przez GUS, odzwierciedla właśnie produkcję przedsiębiorstw deweloperskich. Przedstawione liczby to z kolei rekordowe wyniki, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych budów i pozwolenia na budowę w sektorze. Tak to już często się w naszym kraju zdarza, że to nie czysto rynkowe procesy decydują o tym co się dzieje na rynku, ale … nowe przepisy, a nawet … same zapowiedzi nowych przepisów. Tak jest i tym razem. „Obecny stan rzeczy to w głównej mierze efekt zmian prawa tzn. zapisów nowej Ustawy Deweloperskiej. Zaczęła ona obowiązywać 1 lipca bieżącego roku i nałożyła na deweloperów dodatkowe obowiązki i dodatkowe koszty. Deweloperzy, którzy zdążyli wprowadzić na rynek swoje inwestycje do końca czerwca, są w ich zakresie nadal objęci wcześniejszymi zapisami Ustawy” tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Z tym należy więc wiązać pęd deweloperów w ostatnich miesiącach do uzyskiwania pozwolenia na budowę i rozpoczynania nowych projektów. Część z tych projektów to przedsięwzięcia, które będą realizowane zapewne w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat i to bez pośpiechu.

Bez deweloperów ani rusz

Warto dodać, że to w dużej mierze dzięki branży deweloperskiej w ciągu ostatnich lat znacznie poprawiały się warunki mieszkaniowe Polaków. Zgodnie z danymi GUS w 2007 roku wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców wynosił w Polsce 340,9 , podczas gdy w roku 2020 wynik wynosił już 392,4. Taka poprawa nie byłaby możliwa bez udziału prywatnych przedsiębiorstw deweloperskich. W roku 2007 liczba oddanych do użytkowania mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem wyniosła 51 077, a w roku 2021 już 141 941. O tym, że budowa mieszkań wcale nie jest taka prosta świadczą efekty rządowych programów wsparcia mieszkaniówki. Po programach Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych, w zdobyciu kluczy do własnego lub najmowanego M miał pomóc program Mieszkanie Plus. Wielu ekspertów podkreślało, że sam kierunek zmian – z programów typowo popytowych do programu podażowego – był jak najbardziej słuszny. Jednakże rząd ewidentnie pomylił się w szacunkach, jeśli chodzi o założenia programu, jak i skalę problemów, które trzeba rozwiązywać po drodze przy realizacji projektów mieszkaniowych. „Dzisiaj widać jak na dłoni, że deweloperzy lepiej radzą sobie chociażby z załatwianiem spraw na poziomie samorządu lokalnego. Warto również dodać, że wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców zgodnie z opracowanym przez rząd w 2016 roku Narodowym Programem Mieszkaniowym, do 2030 roku ma osiągnąć pułap 435. Przed nami więc długa droga, a czasu jest coraz mniej” podkreśla Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.

Poczekamy na poprawę warunków

Wskaźniki makroekonomiczne sugerują, że w najbliższych kilku kwartałach poprawa warunków mieszkaniowych Polaków znacznie zwolni. Już wysokie i jak można się spodziewać nadal rosnące stopy procentowe będą przekładać się na ten sam kierunek stawki WIBOR. Choć warto zaznaczyć, że w ostatnich kilku kwartałach i tak zwykle WIBOR znajdował się wyraźnie powyżej stopy referencyjnej. Z drugiej strony można dodać drożejące materiały budowalne i rosnące koszty robocizny. To one, a nie jak zdają się sugerować niektóre komentarze – nieposkromiona chciwość deweloperów - stoją za wzrostem cen mieszkań w ciągu ostatnich dwóch lat. Wszystko to sprawia, że dzisiaj wiele polskich rodzin nie stać na kupno mieszkania, a ich zdolność kredytowa jest zbyt niska aby móc posiłkować się pieniądzem bankowym. W takiej sytuacji nawet ci z nas, którzy dysponują odpowiednią kwotą oszczędności – obserwując szukające sensacji komunikaty płynące z mediów - wolą przełożyć decyzję o zmianie warunków mieszkaniowych na spokojniejsze czasy. Należy jednak pamiętać, że obecny stan, to etap rozwoju rynku, jest przejściowy. Z czasem ceny materiałów budowalnych się ustabilizują, a stopy procentowe zaczną być znowu obniżane. Wówczas rynek mieszkaniowy powróci do równowagi. Pytanie czy dzielą nas od tego miesiące czy kwartały pozostaje jednak otwarte. 

Jarosław Mikołaj Skoczeń